בדיקה תכנונית

אחת הבדיקות החשובות ביותר הינה בדיקה תכנונית.

המטרה בבדיקה זו היא למנוע רכישת דירה פגומה, שבוצעו בה שינויים ללא קבלת היתר. אי ביצוע בדיקה תכנונית עלול מאוד לגרום נזקים כספיים רבים ועוגמת נפש.

למה נועדה בדיקה תכנונית ? בדיקה תכנונית נועדה לבדוק האם הדירה העומדת להירכש, בנויה לפי היתר כדין. במידה ובעל הדירה (המוכר), ביצע שינויים בדירה, שאינם מהווים שינוי פנימי אשר אינו מצריך היתר, עליו לקבל היתר לצורך ביצוע השינוי. כך למשל, הוספת חדר על הגג, הרחבת דירה בצורה כלשהי, פתיחת חלון, הוספת מדרגות חיצוניות, פיצול הדירה לשני יחידות נפרדות וכדומה מחייבים הוצאת היתר. דירה שבוצעו בה שינויים כאמור לעיל ללא היתר מהווה דירה פגומה. רכישת דירה פגומה מהווה סיכון גדול עבור הרוכש שכן, מלבד העובדה שמדובר בדירה פגומה אשר שוויה נמוך בהשוואה לדירה זהה שאיננה פגומה, במצב הטוב, העירייה יכולה לדרוש מהרוכש להשיב את מצב הדירה לקדמותו דבר אשר יגרום לנזקים כספיים גבוהים וכן לשינוי הפיזי של הדירה עליו הסתמך הרוכש. במצב הגרוע, יוגש נגד הרוכש כתב אישום אשר עלול לגרום לקנס כספי גבוהה ולרישום פלילי. ישנם עוד חסרונות רבים לרכישת דירה שבנויה ללא היתר, כך למשל ישנו קושי רב מאוד למצוא קונים לדירה כאמור לבטח במחיר השוק האמיתי שלה. לכן, על רוכש הדירה ועל עורך דין נדל"ן לוודא שהדירה בנויה בהתאם להיתר וכי אין חריגות בניה ואין שימושים המהווים שימוש חורג בדירה. איך מבצעים את הבדיקה התכנונית ? על עורך הדין לעיין בתיק הבניין המצוי בעירייה בו ממוקמת הדירה ולבדוק האם המצב הפיזי של הדירה בפועל תואם לתכנית הדירה המצויה בתיק הבניין. כמו כן, במידה ובוצעו שינויים המצריכים היתר, יש לוודא שניתן לכך היתר וכי ההיתר תואם לשינוי שבוצע בדירה. בנוסף, יש לבדוק האם בכלל ניתן היתר לדירה או לבניין בו מצויה הדירה. בלא מעט מקרים, כלל אין היתר מאושר לבניין כולו. כמו כן, בהתאם למצב המשפטי של הדירה, על עורך הדין לעיין במסמכים נוספים כגון שטרות, תכניות וכן בתשריט הדירה אותו ניתן לקבל בטאבו על גבי תקליטור ולוודא שהדירה הנמכרת תואמת למצב התכנוני. לדוגמה מקרה אשר טופל ע"י משרד עו"ד נדלן שלום הורביץ: דירה הממוקמת בקומה השניה מתוך 2 קומות. הדירה איננה רשומה כבית משותף אלא רשומה בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, (יש הבדל האם מדובר בדירה הרשומה בפנקס הבתים המשותפים או בפנקס הזכויות) ומשכך לא ניתן לזהות כל דירה ודירה עפ"י תת חלקה. לאחר בדיקת תשריט הבניין, נמצא כי הדירה הנמכרת איננה תואמת למיקום הפיזי בו נמצאת הדירה עפ"י התכנית. במילים אחרות, המוכר הוא בעל הדירה של השכן ממול. והשכן ממול הוא בעל הדירה של המוכר. חשוב לציין כי על עורך דין נדלן להיות בקיא ומקצועי ועליו לדעת איך לבצע בדיקת תכנונית נכונה ועל הרוכש לוודא כי עורך הדין המייצג אותו ברכישת הדירה אכן בקיא בתחום ובעל ניסיון. יחד עם זאת, עורך הדין איננו שמאי במקצועו ולכן כאשר מדובר במקרים מורכבים על עורך הדין ליידע את לקוחו ולהזמין משמאי בדיקה שמאית. אומנם מדובר בהוצאה נוספת, אך כאשר הדבר מתחייב, אי ביצוע בדיקה מקצועית ע"י שמאי הוא מחדל אשר עלול לגרור אחריו נזקים רבים ועוגמת נפש. מתי רצוי מאוד לערוך בדיקה תכנונית מקיפה ומתי פחות ? כאשר מדובר בבית פרטי, בדירה הנמצאת בקומת הגג או בקומת הקרקע – חובה לבצע בדיקה תכנונית מקיפה שכן במצבים אלה, ישנה ייתכנות גבוהה כי בוצעו שינויים המצריכים היתר ולא מועטים המקרים בהם בעל הדירה מבצע שינוי ללא היתר כדין. כך בדירה הגג, ניתן להוסיף חדר על הגג. בקומת הקרקע, ניתן להרחיב את הדירה על חשבון השטח המשותף או שטח מסוים שהיה נסתר. בבית פרטי, ניתן לבצע הרבה מאוד חריגות בניה ולכן על הרוכש לוודא שעורך הדין מבצע בדיקה תכנונית ראויה ומקיפה ואם צריך להיעזר בשמאי, אסור להתפשר. במקרה שבו הדירה ממוקמת בבית משותף, ולא בקומת הקרקע או בקומת הגג, כי אז סביר להניח שאין חריגות בניה בשל היעדר יכולת לבצע חריגות בניה ולכן הבדיקה התכנונית היא פשוטה אך עדיין צריך לבצעה. על הרוכש לשים לב לכמה דברים מהותיים: ראשית, רוב עורכי הדין אינם מבצעים כלל בדיקה תכנונית, אם זה בשל חוסר מקצועיות ויידע ואם זה בשל שכר טרחה נמוך או אפילו מתוך עצלנות. ולכן על רוכש הדירה לוודא שבוצעה בדיקה תכנונית. ישנם עורכי דין, שיסתפקו בכך שיאמרו לרוכש לגשת לעירייה ו/או למחלקת ההנדסה ולבקש מידע תכנוני או כל מסמך אחר. לרוב מדובר בדרישה שנועדה להסיר מעורך הדין אחריות מקצועית. על עורך הדין, לבצע בדיקה תכנונית מקצועית. אין זה אומר כי על עורך הדין לגשת בעצמו לעירייה וכיוצ"ב ודי בכך שיבקש מהרוכש לגשת בעצמו ולספק לו את המידע הנחוץ, אך האחריות לביצוע הבדיקה בפועל מוטלת על עורך הדין. שנית, לרוב בהסכם המכר, עורכי הדין מכניסים סעיף הקובע כי אינם אחראים על הפן התכנוני וכיוצ"ב. אין בעיה מהותית עם הימצאותו של סעיף זה, אך כבר נקבע כי בכל מקרה חלק מתפקידו של עורך הדין הוא לבצע בדיקה תכנונית. שלישית, עורך דין מקצועי ומנוסה צריך לוודא כי בהסכם המכר ישנו סעיף שבו מצהיר המוכר ומתחייב כי לא בוצעו שינויים בדירה המצריכים היתר או לחילופין שהשינויים בוצעו בהתאם להיתר כדין. לרוב עורכי דין לא שמים דגש מספיק והסעיף מנוסח באופן לא ברור והחלטי אלא יכול להשתמע ולהתפרש לשני פנים.