בדיקת שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה וצווים

הבדיקה הבסיסית ביותר שעל עורך דין נדלן לבצע בייצוג רוכש דירה הינה לוודא כי, הדירה נקייה מרישומים שיש בהם כדי למנוע את רישום הבעלות בדירה על שם הרוכש כגון שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, צווי בית משפט, צווי הריסה וכיוצ"ב.

במידה והדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יש ראשית להתבונן בנסח טאבו. על עורך הדין לוודא שנסח הטאבו "נקי". כלומר, שהדירה לא משועבדת לגורמים שונים, שאין הערות אזהרה לטובת גורמים שונים ושאין רישום לגבי צווים המוטלים על הדירה. במידה ונסח הטאבו איננו נקי, לא יוכל הרוכש לרשום את הבעלות בדירה על שמו, אך לא כל רישום מהווה בעיה. לעיתים קרובות לבעל הדירה יש משכנתא הרשומה על הדירה ומשועבדת לבנק עבור סכום מסוים או ללא הגבלת סכום. במקרה זה נראה בנסח הטאבו כי יש שעבוד עבור הבנק. מקרה זה שכיח ביותר ואינו מהווה בעיה שכן בעסקת הקניה, עורך הדין המייצג את הרוכש צריך לוודא שחלק מהתמורה תעבור לידי הבנק למשכנתאות על מנת לסלק את השעבוד. לעומת זאת, ישנם מקרים רבים בהם ניתן למצוא בנסח הרישום עיקול על בעל הדירה או על אחד הבעלים במידה והדירה או הנכס רשומים על מספר בעלים, לטובת גורם מסוים כגון צו עיקול לטובת בית משפט השלום. במקרה כזה לא יהיה ניתן להשלים את העסקה ולבצע את העברת הבעלות עד להסרת העיקול. כמו כן, לעיתים קרובות נמצא שיש הערות אזהרה שאינן מהוות חסימה מלאה או חסימה כלל. כך למשל הערת אזהרה בדבר העברה לזרים. מדובר בהערה שמטרתה למנוע את מכירת הדירה לתושבי חוץ. כך שאם מדובר ברוכש שאיננו תושב חוץ, הערה זו איננה מהווה חסימה כלשהי. בנוסף, בנסח הרישום ניתן לראות האם ישנן זיקות הנאה לטובת אדם כלשהו, עירייה או גורם אחר וכן רישומים נוספים וחשובים שעל עורך הדין לבחון ולהתייחס. לעיתים רחוקות מאוד, יהיה רשום בנסח טאבו גם צווים שהוטלו על הדירה כגון צוו הריסה. הדבר האחרון שהרוכש רוצה הוא להתחייב בהסכם לקניית דירה שהעירייה הטילה עליה צוו הריסה. משמעות הדבר בדרך כלל הינה כי בעל הדירה ביצע עבירת תכנון ובניה או לא שילם חוב מסוים וטרם הסדיר זאת. אך כאמור בדרך כלל צווים אלו לא יהיו רשומים בנסח הרישום ולכן לא די בבדיקת הנסח. על עורך הדין לגשת לעירייה, לעיין בתיק הבניין ולבדוק פיזית האם ישנם צווים המוטלים על הדירה. כאשר הדירה לא רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת או במינהל מקרקעי ישראל הבדיקה יותר מורכבת. יש לבקש את כל המסמכים הרלוונטיים מהגורם אצלו הדירה רשומה ולוודא שאין מניעות כלשהן לביצוע הרישום על שם הרוכש. כך למשל יש לעיין באישור הזכויות, בפלט מאגר המידע, באישור רשם המשכנות וכיוצ"ב. המסקנה היא פשוטה, רצוי שרוכש הדירה יעיין גם בעצמו בנסח הטאבו במידה והדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין או יבקש מהמוכר אישור זכויות עדכני ויעיין גם בו, אך בשום פנים ואופן לא להסתפק בכך. משלב זה ואילך, על הרוכש להיעזר בשירותי עורך דין נדלן על מנת שזה יבצע בצורה מעמיקה ומקצועית בדיקת שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה וצווים. עורך דין שלא יבצע בדיקה מקצועית עלול לגרום לשני מצבים. במקרה הטוב - העסקה תיפול בשלב ערכית ההסכם ואז הנזק שנגרם הוא רק עוגמת נפש ובזבוז זמן יקר. במקרה הגרוע - העסקה תתבצע כרגיל, הרוכש יעביר את מלוא התמורה אך לא יהיה ניתן לרשום את הבעלות על שם הרוכש ואז מדובר בנזקים כבדים הרבה יותר. כמובן שעלולים להיווצר בעיות נוספות בפרקי זמן שונים במהלך העסקה ולכן על הרוכש להקפיד שעורך הדין מצבע את עבודתו נאמנה ולא "חוסך" מזמנו על מנת לבצע את הבדיקה.