הערת אזהרה
הערת אזהרה הינה אמצעי להבטיח את רישום העסקה ורכישת הזכות הקניינית בנכס. הערת אזהרה תירשם בפנקסי המקרקעין בגין התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין לעשות או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין מסוימים.
על מנת להבטיח את רישום העסקה ורכישת הזכות הקניינית בנכס מרגע החתימה על הסכם המכר ועד למועד הרישום בפועל, ניתן לרשום בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה – השוללת אפשרות לרישום עסקה נוגדת. הערה זו תהייה תקפה עד לרישום בפועל של העסקה, ומשנרשמה העסקה – תימחק הערה. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין בגין התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין לעשות או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין מסוימים. רק מי שיש לו "זכות במקרקעין" יכול לרשום הערה. התנאים לרישום הערת אזהרה: סעיף 126(א) לחוק המקרקעין.
רשם המקרקעין ירשום הערת אזהרה, אם התקיימו כל התנאים הבאים:
הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה ע"י מי שהתחייב או ע"י מי שזכאי עפ"י ההתחייבות.
הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל זכות במקרקעין התחייב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה.
אם המתחייב אינו בעל הזכות הרשומה יש צורך לצרף "כתב הסכמה לרישום הערה" אשר תהייה חתומה ע"י בעל הזכות הרשומה ומאומתת ע"י עו"ד/רשם. לדוגמא: ראובן מכר דירה שבבעלותו לשמעון. בטרם הושלמו הליכי רישום הדירה על שם שמעון, התחייב שמעון בתב למכור את הדירה ליוסף. הואיל ושמעון אינו בעל הזכות הרשומה, ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת יוסף, רק אם ראובן, שהינו עדיין בעל הזכות הרשומה, יחתום על כל כתב הסכמה לרישום ההערה.
ההתחייבות הייתה בכתב:
ההתחייבות יוכלה להיות עפ"י הסכם מכר, יפוי כח בלתי חוזר, שטר מכר או מסמך אחר.
אם הבקשה הוגשה ע"י ע"י המתחייב והזכאי יחדיו, רשאי הממונה על המרשם לפטור את המבקשים מן החובה לצרף התחייבות בכתב.
ההתחייבות יכולה להיות מפורשת, משתמעת, מוחלטת או מותנית.
בנוסף יש לצרף מסמכים המוכיחים את זהות כל מי שחתם על ההתחייבות לרבות מסמכי תאגיד כאשר אחד הצדדים לעסקה הוא תאגיד. נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.
המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת אזהרה: את כל המסמכים הדרושים יש להמציא ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית בצירוף אישור על תשלום אגרה. ניתן לשלוח את המסמכים באמצעות הדואר.
בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי המתחייב או הזכאי ומאומתת על ידי עורך דין או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה.
התחייבות בכתב או ייפוי כוח בלתי חוזר של בעלי הזכות במקרקעין לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה
במידה ונחתמה בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים (המתחייב,הזכאי ובעל הזכות הרשומה באם שונה מהמתחייב) ניתן לפטור מהמצאת התחייבות בכתב בנוסף לבקשה.
במידה והמתחייב אינו בעל הזכות הרשומה – יש לצרף כתב הסכמה לרישום ההערה בחתימת בעל הזכות הרשומה, המאומת על ידי עורך דין או רשם.
מסמכים המוכיחים את זהות כל מי שחתם על הבקשה וההתחייבות, לרבות מסמכי תאגיד.
מסמכים אחרים הדרושים לרישום בהתאם לצורך.(ראה/י בהמשך)
מקרים מיוחדים בהם יש צורך לצרף מסמכים נוספים:
אם הבקשה או ההתחייבות חתומים על ידי מיופה כוח – ייפוי כח מאומת כדין.
אם המקרקעין נמצאים בהליכי הסדר – הסכמת פקיד ההסדר (אין צורך במידה ומדובר בדירה בבית משותף).
המתחייב קטין – אישור של בית משפט או בית דין דתי.
המתחייב מנהל עיזבון – אישור של בית משפט או בית דין דתי.
המקרקעין כפופים להערה על הגבלת כשרות – אישור בית משפט.
המקרקעין כפופים לצו כינוס נכסים – אישור בית משפט לכונס למכור, והסכמת הכונס לפי הצורך.
המקרקעין כפופים לצו כונס נכסים – אישור הזכאי/ת שידוע לו על צו כינוס הנכסים.
כאשר הצדדים לפעולה או אחד מהם הוא תאגיד:
תעודת רישום התאגיד.
פרוטוקול של אסיפת המנהלים המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה ודרך ביצועה (או באמצעות המנהלים במישרין, או באמצעות אדם אחר כשלוחם). החתימות על גבי ההחלטה לביצוע העסקה יאומתו בידי עורך דין.
אישור בכתב של עורך דין או רואה חשבון של התאגיד אשר יכלול את הפרטים הבאים:
אישור שהחברה קיימת
אישור כי בהתאם לתזכיר ולתקנון של התאגיד כפי שהם יום, רשאי התאגיד לבצע את העסקה המבוקשת.
אישור כי המשתתפים באסיפת המנהלים כמפורט בפרוטוקול, הם מנהלי התאגיד והם מוסמכים כיום לפעול את הפעולות התאגיד ולחתום בשמו על שטר העסקה המבוקש.
כאשר הצדדים לפעולה או אחד מהם הוא תאגיד זר:
תעודת רישום התאגיד
יש לצרף את כל המסמכים הנדרשים כאשר הצדדים לעסקה או אחד מהם הוא תאגיד
בנוסף, יש לצרף אישור עורך דין הבקיא בדיני המדינה שהתאגיד רשום בה, כי התאגיד כשיר לבצע את הפעולה לפי אותם דינים.
שימו לב: אם ייפוי כוח נחתם על ידי תאגיד ואושר על ידי נוטריון כי החותם על ייפוי הכוח זכאי לחתום בשם התאגיד – אין צורך לצרף לבקשה את הפרוטוקול.
רישום עסקה סותרת: סעיף 127 לחוק המקרקעין לאחר רישום הערת אזהרה – לא ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או שעל פי צו בית משפט.
סייג 1 – מאחר שירושה אינה עסקה במקרקעין, הרי שלאחר שנרשמה הערת אזהרה – ניתן לרשום העברת זכויות מכוח ירושה במקרקעין.
סייג 2 – סעיף 127(ג) – עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.
הגנה על זכויות הזכאי עפ"י הערה שנרשמה: סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין כאשר נרשמה הערת אזהרה, לא יהיה בפעולות הבאות כדי לפגוע בזכויות הזכאי עפ"י הערה:
עיקול שהוטל על המקרקעין או על הזכות במקרקעין
מתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל
מתן צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזות במקרקעין
מינוי ונס נכסים על רכושו של בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין.
לדוגמה: אם נמכרו זכויות במקרקעין או הועברו במתנה, ונרשמה הערת אזהרה בגין ההתחייבות – לא יכול צו עיקול שניתן לאחר המירה כנגד מוכר הזככויות, לגבור על הערת האזהרה, ולרוכש עומדת הזכות לרשום את זכויותיו על שמו. הגנה על זכויות הזכאי עפ"י הערה שטרם נרשמה: כאשר אדם חתם על חוזה לרכישת נכס מקרקעין, אך לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה והנכס טרם נרשם על שמו, ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס – גוברת זכותו של רוכש הזכות, והעיקול יבוטל. שכן במקרה זה צומחת לרוכש זכות שביושר שכוחה ניתנת לו עדיפות על פני זכותו של המעקל (בנק או כל גורם אחר). ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199. רישום הערה על עסקה בנכס של חברה: כאשר מתבצעת עסקה במקרקעין בנכס של חברה – אין צורך ללרשום את הערת האזהרה על העסקה גם אצל רשם החברות ודי ברישום בלשכת רישום המקרקעין. מחיקת הערת אזהרה: סעיף 132(א) לחוק המקרקעין
הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129 תימחק על פי:
צו של בית משפט או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם אחד מאלה:
הצדדים המעונינים הסכימו למחיקה – על הצדדים להגיש בקשה למחיקת הערת אזהרה שתהייה מאומתת ע"י עו"ד או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה ויצורפו לה המסמכים המוכיחים את זהותם של כל מי שחתם על התחייבות.
עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעונינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט;
הערה על הצורך בהסכמה: סעיף 128 לחוק המקרקעין
רשם המקרקעין ירשום הערת אזהרה על הצורך בהסכמה בהתקיים שני התנאים הבאים:
הבקשה לרישום הערה הוגשה ע"י הצד השלישי.
הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עשיית עסקה בידי בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין מותנית — על פי חיקוק, על פי צו של בית משפט או על פי התחייבות בכתב של הבעל.לדוגמא: אב קנה נכס לבנו ורשם הערה על זכותו של הבן לפיה לא ניתן יהיה לעשות עסקה בנכס ללא הסכמתו.
תוצאות רישום הערה:
סעיף 131 לחוק המקרקעין
כל עוד לא נמחקה הערה – אין לרשום עסקה הסותרת את תוכן ההערה.
מחיקת הערה:
סעיף 132(א) לחוק המקרקעין
הערה תימחק בכל אחד מן השלבים הבאים:
צו של בית משפט או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם אחד מאלה:
הצדדים המעונינים הסכימו למחיקה – על הצדדים להגיש בקשה למחיקת הערת אזהרה שתהייה מאומתת ע"י עו"ד או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה ויצורפו לה המסמכים המוכיחים את זהותם של כל מי שחתם על התחייבות.
עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעונינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט;
