רישום עסקה בטאבו
חתמתם על חוזה לרכישת דירה הרשומה בטאבו, השלב הבא הוא להעביר את הדירה על שמכם בטאבו.
איך רושמים עסקה במקרקעין בטאבו ? איזה מסמכים יש לצרף ? איזה אישורים יש לצרף ? ומי נדרש לחתום על המסכמים ?
כאשר הדירה או הנכס רשומים בטאבו ולאחר שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו עפ"י הסכם המכר כלפי המוכר ולאחר שהמוכר מסר לקונה את כל מסמכי העברה, על עורך דין נדלן המייצג את הקונה, לבצע את רישום הדירה או הנכס על שם הקונה. על עורך דין נדלן מקצועי, לבצע את העברת הבעלות בדירה על שם הרוכש בהזדמנות הראשונה ולא להמתין עם הרישום. לא מעט עורכי דין, מתמהמהים עם ביצוע הרישום ולעיתים נגרמים לקונה נזקים ועוגמת נפש עקב כך. על כן, על הרוכש לוודא כי עורך דינו מבצע את העברת הבעלות מייד כאשר הדבר מתאפשר. על עורך דין נדלן המיצצג רוכש, להכין את כל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום בטאבו ולהחתימם כבר בשלב חתימת הסכם המכר.
המסמכים הנדרשים לצורך העברת בעלות
בקשה לרישום עסקה במקרקעין - בעבר היה נדרש. כיום אין צורך. שטר העסקה
שטרי עסקה מקוריים ומודפסים בחמישה עותקים ללא תיקונים
א. חתימת השטר בפני רשם המקרקעין:
בדיקת מסמכים: סעיף 14(א)- כאשר התייצבו הצדדים לעסקה לפני הרשם - יבדוק הרשם את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה.
אימות חתימות: סעיף 14(ב) – הרשם יחתים את הצדדים על שטר העסקה ויאמת את חיתמותיהם.
אישור העסקה לרישום: סעיף 15 – לאחר החתמת הצדדים ואימות חתימותיהם, יאשר הרשם את העסקה לרישום, יעביר את העסקה לביקורת ואם נמצאה כשרה לרישום – העסקה תירשם בפנקס. לאחר רישום העסקה יימסר עותק מהשטר לכל אחד מהצדדים לעסקה.
ב. חתימת השטר בפני עו"ד:
אימות חתימות: סעיף 16(א) – כאשר התייצבו הצדדים בפני עו"ד – יחתים עוה"ד את הצדדים על השטר ויאמת את חתימותיהם.
אישור בכתב של פרטי העסקה: סעיף 16(א1) – בנוסף לאימות החתימות על עוה"ד לאשר בכתב כי בדק את הפרטים על השטר ואת המסמכים המצורפים לו.
הגשת השטר לרישום: סעיף 16(ב) – לאחר חתימת הצדדים על השטר ואימות ע"י עוה"ד, יצרף עוה"ד את השטר לבקשה וליתר המסמכים ויגיש לרשם המקרקעין, סמוך לאחר מועד אימות החתימות.
אישור העסקה לרישום: סעיף 16(ג),(ד) – הרשם יבדוק את הבקשה ואת המסמכים הצורפים לה ובמידה ואין מניעה יתן הרשם את הסכמתו לרישום וימסור עותק מהשטר לעוה"ד והעסקה תירשם בפנקס.
נסח רישום מקרקעין- נסח טאבו
יש לצרף נסח טאבו
רשם רשאי להתיר קבלת בקשה גם אם לא צורף נסח מרישום המקרקעין, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהיה זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שקבע מסמכים מודפסים המוכיחים כשרותם של החותמים על השטר
אם השטר עומד להיחתם שלא בידי צד לעסקה. מסמכים כאמור יודפסו או ייכתבו במכונת כתיבה; הרשם רשאי להתיר קבלת מסמכים אף אם לא הודפסו.
אישורי מיסים
הוכחות כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין
אישור מס שבח: סעיף 16(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין - חובת תשלום מס שבח חלה על המוכר. על המוכר להמציא אישור על תשלום או פטור מתשלום מס שבח, כאשר מדובר בעסקה של מכירת
1) בעלות במקרקעין 2) חכירה לדורות 3) הרשאה במקרקעי ישראל לתקופה קצרה יותר מ- 25 שנה.
אישור מס רכישה: חובת תשלום מס רכישה חלה על הקונה. על הקונה להמציא אישור על תשלום או פטור מתשלום מס רכישה, כאשר מדובר בעסקה של מכירת
1) בעלות במקרקעין 2) חכירה לדורות 3) הרשאה במקרקעי ישראל לתקופה קצרה יותר מ- 25 שנה.
אישור על תשלום מס רכוש: בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999, (בדירות ובתי עסק הרשומים בפנקס בתים משותפים אין צורך).
אישור על תשלום המיסים לרשות המקומית: סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] – בעת העברה של הנכס על המוכר להמציא אישור על תשלום כל המיסים והחובות המגיעים מבעל הנכס לרשות המקומית. בתוקף ליום ביצוע העסקה.
אישור תשלום היטל השבחה: פרטים 1-10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה - בפעולה שהיא מימוש זות במקרקעין על המוכר להמציא אשור על תשלום או פטור מתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה. בתוקף ליום ביצוע העסקה.
הסכמת צד שלישי לביצוע העסקה
הסכמתו של צד שלישי לביצוע העסקה במקום שדרושה הסכמתו לפי דין או לפי תנאי ששימש יסוד לרישום קודם או על פי נתונים בפנקסים; הסכמתו של צד שלישי תהיה בכתב ותאומת כדרך שמאמתים חתימת שטר עסקה.
תאגיד או שותפות
היה אחד הצדדים לעסקה תאגיד או שותפות: סעיף 11- יצורפו לבקשה גם:
מסמכים המעידים על קיום התאגיד או השותפות – למשל תעודת רישום מרשם החברות.
מסמכים המעידים על על כשירותם לבצע את העסקה שמבקשים לרשמה
מסמכים המעידים על החלטתם לבצע את העסקה – למשל פרוטוקול של האסיפה הכללית שבה התקבלה ההחלטה.
לא חלק מסעיף 11 – מסמך בכתב מאת עו"ד או רו"ח המאשר כי התקיימו כל אלה ואשר מפרט את הגורמים המוסמכים לחתום בשמו של התאגיד.
צירוף תכנית
סעיף 13 - אם הרישום הקיים של מקרקעין אינו מבוסס על תכנית מאושרת כדין לפי חוק התכנון או לפי פקודת המדידות, תצורף לבקשה גם תכנית שהוכנה ונחתמה בידי מודד או שאושרה לפי חוק התכנון. המפקח רשאי לפטור את המבקש מחובה זו.
שטר משכנתא במידה והקונה לקח הלוואת משכנתא – יש לצרף שטרי משכנתא אותם מקבלים מהבנק המלווה (על הקונה לחתום על שטרי המשכנתא, עם אימות חתימה בפני עורך דין, או רשם המקרקעין).
אגרות
תשלום אגרות טאבו (צירוף שוברי תשלום משולמים דרך האינטרנט, או במזומן בבנק).
