תשלום אחרון כנגד פיקדון

הפיקדון נועד לשמש מנגנון הגנה לטובת הרוכש בזמן שהוא מעביר את כל כספי התמורה לידי המוכר. על עורך דין נדלן המייצג רוכש לוודא כי לא כל התשלום האחרון מועבר לידי הרוכש, אלא חלק מסוים מתוכו יישאר בנאמנות אצל ב"כ המוכר

על עורך דין נדלן המייצג רוכש דירה לוודא שבהסכם המכר נקבע כי, מתוך התשלום האחרון, המועבר למוכר בגין רכישת הדירה, יופקד סכום מסוים בנאמנות אצל בא כוחו של המוכר. במילים אחרות, על עורך דינו של הרוכש לוודא כי לא כל התשלום האחרון מועבר לידי הרוכש אלא חלק מסוים מתוכו יישאר בנאמנות אצל ב"כ המוכר. לשם מה נועדו כספי הפיקדון מתוך התשלום האחרון ? הפיקדון נועד לשמש מנגנון הגנה לטובת הרוכש בזמן שהוא מעביר את כל כספי התמורה לידי המוכר. על המוכר מוטלת החובה להעביר לידי הרוכש את כל מסמכי העברה בלעדיהם לא יוכל הרוכש להעביר את הדירה על שמו. חלק ממסמכי העברה כוללים אישור מס שבח ואישור עירייה לטאבו. על מנת שהמוכר יקבל אישורים אלו עליו, לעיתים, לשלם מס שבח בגין מכירת הדירה, לעיתים נדרש לשלם חובות ומיסים שוטפים שחלים על הדירה כגון ארנונה וכדומה עבור העירייה ולעיתים נדרש לשלם היטל השבחה. תשלומים אלו הם באחריותו הבלעדית של המוכר. על מנת להבטיח שתשלומים אלו ישולמו, לא כל סכום התשלום האחרון מועבר לידי הרוכש אלא רק חלק מסוים ממנו, בעוד החלק האחר נשאר באמנות אצל עורך דינו של המוכר. במידה והמוכר לא ישלם את חובותיו (מס שבח, היטל השבחה, ארנונה וחובות אחרים החלים על הדירה) ישלם הנאמן, מתוך כספי הפיקדון, את החובות במקומו על מנת לקבל את האישורים הנדרשים ולהעבירם לידי הרוכש לשם ביצוע העברת הבעלות. לאחר שהמוכר ישלם את כל התשלומים הנדרשים ממנו ע"י רשות המיסים ו/או ע"י העייריה או במידה ולמוכר יש פטור מתשלום מס שבח ואין דרישה לתשלום כלשהו מאת העירייה, ולאחר שיקבל את אישורים הנדרשים – רק אז עורך דינו יעביר לידיו את כספי הפיקדון. מה גובה סכום הפיקדון הנדרש ? אין חוק או כלל אחיד המגדיר מה גובה סכום הפיקדון שיש להפקיד בנאמנות מתוך התשלום האחרון, על עורך דינו של הרוכש להיות בקיא בתחום הנדלן והמקרקעין ולקבוע, בהסכמת עורך דין המוכר, סכום ריאלי שיתן מענה לכל דרישה שתתקבל מאת הרשויות וזאת בהתם למצב המשפטי ולמצב הדירה. עורך דין נדלן המייצג רוכש דירה, שלא מוודא ומקפיד להותיר סכום ריאלי ונכון בפיקדון - נוהג ברשלנות וחושף את רוכש הדירה לנזקים רבים ולעוגמת נפש. על כן, על רוכש דירה לוודא כי הוא נעזר בשירותיו של עורך דין נדלו או עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה. יודגש, כי רצוי ביותר ואף חובה, כי סכום הפיקדון יופקד בחשבון נאמנות ספציפי על שם המוכר ולא בכל דרך אחרת. בהרבה מאוד מקרים, משולם סכום הפיקדון באמצעות שיק רגיל או שיק בנקאי לפקודת עורך דינו של המוכר – אסור בתכלית האיסור. השיק צריך להיות מנוסח באופן הבא: לפקודת: "עורך דין פלוני אלמוני בנאמנות עבור שם המוכר" לעיתים נוהגים עורכי הדין להשאיר את כספי הפיקדון אצלם תקופה ארוכה עד לקבלת כל האישורים הנדרשים – אסור בתכלית האיסור. חובה לוודא שעורך דינו מפקיד את הכסף בחשבון נאמנות. ורצוי שיהיה בחשבון נאמנות ספציפי על שם המוכר ולא בחשבון נאמנות כללי. ככל שהתשלום האחרון משולם באמצעות משכנתא, אזי יש להקפיד כי הבנק המלווה מעביר את סכום הפיקדון לחשבון נאמנות ספציפי אותו פירט בא כוח המוכר במסמכי הבנק.