כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בניה נוספות

אחד הדברים החשובים ביותר שעל מוכר דירה ועל עורך דין נדלן לדעת הוא כי החוק, לצורך מס שבח, מבדיל בין מחיר הדירה כפי שהיא לבין מחיר הדירה כאשר הוא מושפע מזכויות בניה קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הדירה הנמכרת.

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (הסכומים מעודכנים החל מיום 16.1.15 ועד ליום 15.1.16) אחד הדברים החשובים ביותר שעל מוכר דירה ועל עורך דין נדלן לדעת הוא כי החוק, לצורך מס שבח, מבדיל בין מחיר הדירה כפי שהיא לבין מחיר הדירה כאשר הוא מושפע מזכויות בניה קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הדירה הנמכרת. למרבה הצער, הרבה עורכי דין שאינם בקיאים בחוק ובמיסוי מקרקעין, אינם שמים דגש על מחיר הדירה בהתאם לזכויות בניה והתוצאה היא שהמוכר נאלץ לשלם מס שבח גבוה בהרבה שכלל לא ציפה לו ובכך נגרם לו נזק רב שלעיתים קרובות מייתר את הכדאיות הכלכלית במכירת הדירה. חשוב ביותר, להקפיד ולבדוק כאשר מדובר במכירת בית פרטי, דירת גג, דירת קרקע, דירת גן וכדומה. כמו כן, חשוב לדעת כי אין צורך לנצל את הזכויות בניה אלא די בכך שיש לי את האפשרות לנצלם. נקודת המוצא היא, כאשר לדעת מנהל מיסוי מקרקעין, התמורה המשולמת למוכר בגין מכירת דירת מגורים מזכה, מושפעת מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הנמכר, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח (במידה והוא זכאי לפטור) רק על סכום שווי הדירה ללא זכויות הבניה הנוספות. יחד עם זאת, החוק מתיר פטור נוסף לפיו, כאשר מחיר הדירה מושפע מזכויות בניה נוספות, אך מחיר הדירה עצמה (ללא זכויות הבניה) נמוך מתקרת הפטור על סך 2,064,600 ש"ח (עדכון הסכום עד ליום 15.1.15), כך שעל אף שמחיר הדירה הושפע מזכויות בניה נוספות, עדיין יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח (במידה והוא זכאי לפטור) עד לגובה פי 2 משויי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור חבין סכום ששוי הדירה, לפי הנמוך. אך כאשר נמכרת דירה שנרכשה ושבנייתה הסתיימה לפני 1.4.97 - סכום הפטור לא יפחת מסך של 517,100 ש"ח. יש לשים לב, כי כאשר המוכר, מוכר חלק מדירת המגורים המזכה, כי אז סכומי הפטור יהיו באופן יחסי לחלק הנמכר. דוגמא: בבעלותי דירה אחת. לדירה יש זכויות בניה נוספות כך שניתן לבצע תוספת בניה. כעת אני מוכר את הדירה בסכום של 2,000,000 ש"ח. הדירה עצמה (ללא זכויות בניה) שווה רק 800,000 ש"ח. במקרה זה, אהיה זכאי לפטור השווה לכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה. כלומר: אהיה זכאי לפטור ממס שבח עד לגובה של 1.6 מיליון ש"ח ועל יתרת 400 אלף הנותרים אשלם מס שבח. דוגמא נוספת: אני מוכר את הדירה בסכום של 1.8 מיליון ש"ח הדירה עצמה (ללא זכויות בניה) שווה רק 1.6 מיליון ש"ח. במקרה זה, אהיה זכאי לקבל פטור מלא. סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה); (2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,996,700 (עדכון הסכום עד ליום 15.1.15) שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,996,700 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך; (3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-500,100 שקלים חדשים; (4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת  הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות; (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005 (א1) על אף הוראות סעיף קטן (א), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, יקראו כל אחד מהסכומים הנקובים בסעיף קטן (א)(2) ו-(3), באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה. (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005 (ב) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(א1) יחולו גם במכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד. פטור על תשלומי איזון (תיקון מס' 32) תשנ"ה-1995 49ז1. תשלומי איזון כמשמעותם בסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ששולמו לבעל דירה, פטורים ממס כל עוד סכומם אינו עולה על מחצית התמורה שיש לצפות לה ממכירת הדירה, ללא זכויות ההרחבה, ממוכר מרצון לקונה מרצון.