מס שבח - פטור חד פעמי למשפרי דיור
סעיף זה עוסק בפטור ממס שבח במכירת 2 דירות לשם קניית דירה אחת יקרה יותר. פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר יותר מפעם אחת.
(עדכון סכומים בוצע ביום 16.1.15 בהתאם להוראת ביצוע 1/2015) סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין סעיף זה עוסק בפטור ממס שבח במכירת 2 דירות לשם קניית דירה אחת יקרה יותר. פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר יותר מפעם אחת. טרם תיקון החוק: פטור זה, טרם התיקון לחוק, העניק פטור ייחודי, חד פעמי, לתושבי ישראל, המעוניינים למכור שתי דירות קטנות ולרכוש תחתן דירה אחת. המצב החוקי כיום: בשל השינוי שחל במנגנון הפטורים והמעבר לפטור לדירה יחידה, הפטור שלפי סעיף זה (49ה) יינתן רק כאשר בבעלות המוכר שתי דירות בלבד (למעט אם נרכשה הדירה החלופית טרם מכירת מי מהדירות הישנות). באופן שבמכירת הדירה הראשונה יחול הפטור לפי סעיף זה 49ה ומכירת הדירה השנייה תהיה זכאית לפטור ממס לפי סעיף 49 ב(2) לחוק (פטור לדירה יחידה). דוגמא: בבעלותי 2 דירות מגורים. אני מעוניין למכור את שתי הדירות שבבעלותי על מנת לרכוש דירה אחת יקרה יותר. סעיף זה מתיר לי למכור את שתי הדירות בפטור ממס שבח ובתנאי שאמלא אחר תנאי הפטור. לעומת זאת, בהתאם למצב החוק היום, אם בבעלותי 3 דירות ואני מעוניין למכור שתי דירות על מנת לרכוש דירה אחת יקרה יותר, לא אהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת שתי הדירות מכיוון שבבעלותי יותר משתי דירות. יחד עם זאת, בבעלותי 2 דירות מגורים רכשתי דירה נוספת, כך שכרגע בבעלותי 3 דירות. אוכל למכור את שתי הדירות הישנות, למרות שבבעלותי יותר משתי דירות, וזאת אם הדירה השלישית שנרכשה, נרכשה כדירה חלופית בטרם מכירת הדירות הישנות ובתנאי שאמלא אחר הוראות הפטור. על מנת להיות זכאי לפטור לפי סעיף זה, יש לעמוד בתנאים הבאים:
המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
סכום שתי הדירות (הראשונה והנוספת) לא עולה על 2,022,000 ₪ (הסכומים מעודכנים החל מיום 1.1.15 ועד ליום 31.12.15) להלן סכום התקרה.
המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת ("דירה חליפית"), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו. עלה סכום שתי הדירות על סכום התקרה, אך לא עלה על 3,364,000 ₪ (הסכומים מעודכנים החל מיום 1.1.15 ועד ליום 31.12.15), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס לגבי המכירה של הדירה הראשונה לפי סעיף 49ה, על סכום ההפרש שבין סכום התקרה לבין סכום השווי של הדירה הנוספת. את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר תחויב במס באופן יחסי לחלק החייב לפי החישוב הרגיל. יובהר, כי הדירה החלופית הנרכשת יכולה להתחייב במס רכישה לפי שיעורי המס הקבועים לדירה יחידה, הגם שיש בבעלות המוכר יותר מדירת מגורים אחת, ובלבד שהיא עומדת בתנאי סעיף 9(ג1ג)(2) ו- 49ה(א)
סעיפי הפטור סעיף 49ה. (א) על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה: (1) במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת); (2) המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה; (3) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 2,024,000 שקלים חדשים; (הסכומים מעודכנים החל מיום 1.1.15 ועד ליום 31.12.15) (4) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1). (א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על3,364,000 שקלים חדשים (הסכומים מעודכנים החל מיום 1.1.15 ועד ליום 31.12.15), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 2,024,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות. (א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים. (ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
