מתי המוכר חייב במס

על איזה עסקאות לא מצטרך לשלם מס ? מתי כן נחוייב במס ? מה היא מכירה ? מה היא זכות במקרקעין ? החובה בתשלום מס נוצרת רק אם התבצעה פעולה של "מכירה" של "זכות במקרקעין".

מתי המוכר חייב במס ?

נכון שעל מרבית הפעולות שנעשה נהייה חייבים במס אך לא על כולם, כך למשל על הורשה של נכס אין דרישה לשלם מס והורשה כלל לא נחשבת לעסקה במקרקעין. החובה בתשלום מס נוצרת רק אם התבצעה פעולה של "מכירה" של "זכות במקרקעין".

אם אחד משני יסודות הבאים לא מתקיים – לא קמה חבות במס ! 1) התבצעה פעולת "מכירה": עפ"י הגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין

• "מכירה", לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –

• הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;

• הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;

• הענקת זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או וויתור עליה

• פעולה באיגוד מקרקעין

• מכירת זכות במקרקעין על פי תביעת חלוקה או לשם פירעון חוב

• הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה

• שינוי יעוד: העברת זכות במקרקעין (או באיגוד מקרקעין) למלאי עסקי ובתנאי שחלפו 4 שנים מיום רכישת הזכות ועד ליום שינוי היעוד.

• מה לא נחשב למכירה:

• הורשה בין שעפ"י דין ובין שעפ"י צוואה.

• חלוקה ראשונה של נכסי העזבון בין היורשים

2) התבצעה פעולה של מכירת "זכות במקרקעין": עפ"י הגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין

• "זכות במקרקעין":

• בעלות,

• חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר

• ​אופציה להארכת תקופת החכירה: לצורך חישוב תקופת החכירה שמכירתה חייבת במס – יש להביא בחשבון גם את תקופת החכירה שניצולה תלוי בהפעלת האופציה הנתונה לחוכר להאריך את משך החכירה. אולם, כאשר חוכר המקרקעין בוחר שלא לממש את האופציה ותקופת החכירה קצרה מ- 25 שנים – מדובר למעשה ב"מכירת זכות במקרקעין" שהתבטלה ולכן יש להשיב לצדדים את מס השבח ומס הרכישה ששילמו בגין עסקת החכירה. ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת נ' מנהל מס שבח (לא פורסם).

• לדוגמה: נחתם הסכם להשכרת נכס מקרקעין לתקופה של 24 שנים ובנוסף ניתנה לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 5 שנים. מכיוון שתקופת השכירות גבוהה מ- 25 שנה ועומדת על 29 שנים הרי שמדובר בחכירה המהווה זכות במקרקעין והיא חייבת במס. אולם במידה והאופציה לא מומשה בפועל, הרי שתקופת החכירה שנוצלה בפועל נמוכה מ- 25 שנים – ולכן במקרה כזה נקבע בפסה"ד כי הצדדים זכאים לקבל חזרה את המס ששילמו (שבח ורכישה).

• לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור;

• הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים; לענין זה – "הרשאה" – למעט הרשאה מסוג שלא נהוג לחדש מעת לעת; "מקרקעי ישראל" – כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל; "חכירה לתקופה" – התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם.

• זכויות בניה – גם מכירה בתמורה של זכויות בניה ע"י העברתן מקרקע אחת לאחרת מהוות "זכות במקרקעין" לצורך חוק מיסוי מקרקעין ובתנאי שהצדדים התקשרו בהסכם להעברת זכויות הבניה והסכם זה מותנה באישור מוסד התכנון. אולם כאשר הרשות מאשרת תכנית שבמסגרת מוענקות או נגרעות זכויות בניה מחלקת מקרקעין ואין הסכם בין בעלי הזכויות במקרקעין לניוד זכויות בניה – הרי שבמקרה כזה לא מדובר בעסקה למכירת זכויות בניה והיא הינה חייבת במס. ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות (לא פורסם).